Пдкп что это за договор

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: что это и как его заключить

Любые сделки с недвижимостью — повышенный риск. Поэтому они сопровождаются дополнительной бумажной волокитой. В статье расскажем, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и зачем его заключать.

• Предварительный договор купли-продажи недвижимости — что это
• Как правильно составить ПДКП
• Расторжение ПДКП
• Вопросы и ответы

Предварительный договор купли-продажи недвижимости — что это

Представьте, что вы собираетесь продавать квартиру и ищете покупателя. За месяц на объявление откликнулось всего два человека. Один из них готов купить жилье со скидкой в 150 000 рублей, а второй попросил «придержать» квартиру на месяц, пока он не продаст свою недвижимость.

Варианты так себе, но за неимением других приходится выбирать. Делать скидку не хочется, и вы соглашаетесь подождать второго покупателя. Месяц — довольно серьезный срок, за это время человек вполне может передумать. Чтобы обезопасить себя от такого риска, заключают предварительный договор купли-продажи (ПДКП) квартиры.

Говоря простыми словами, ПДКП — это обещание приобрести или продать недвижимость, закрепленное на бумаге. Документ обладает юридической силой, значит, уклониться от исполнения обязанностей по нему без последствий не получится.

Кстати, покупатель заинтересован в закреплении намерений на бумаге не меньше продавца. Представьте себя на месте покупателя из нашего примера. Он продает свою единственную квартиру с целью купить новую.

Если продавец внезапно передумает, человек на время останется без жилья. Придется в спешном порядке искать варианты и тратить деньги на аренду.

Поэтому заключение ПДКП — взаимовыгодное решение. Однако процедура не является обязательной за исключением нескольких случаев:

• покупки квартиры в ипотеку;
• оформления сделок с участием несовершеннолетних.

Если задумываетесь о покупке квартиры, изучите ипотечные программы Совкомбанка. Мы заботимся о клиентах, поэтому сделали процедуру оформления жилищного кредита максимально комфортной.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.

Как правильно составить ПДКП

Строгих правил по составлению договора нет. Но если вы хотите, чтобы документ действительно защищал ваши права, нужно подойти к его составлению ответственно. Ниже расскажем, на какие нюансы стоит обратить внимание.

ПДКП составляют в письменной форме. Устные договоренности не имеют юридической силы.

Раньше ПДКП должен был практически совпадать с основным и включать в себя два существенных условия: предмет (объект недвижимости) и стоимость. Однако в 2015 году требования смягчили.

Теперь обязательным остался только предмет сделки. Но при желании контрагенты могут указать и стоимость.

Важно как можно точнее описать объект недвижимости, который служит предметом договора. Ни у кого не должно возникнуть сомнений, о каком объекте идет речь.

Если вы покупаете или продаете готовую недвижимость, достаточно указать кадастровый номер и точный адрес. Если объект еще на этапе строительства, то придется описать его максимально подробно. Укажите все имеющиеся данные: номер подъезда, этаж, площадь будущего объекта и т. п.

Не каждый договор должен содержать расчеты. Их указывают, только если покупатель вносит задаток или аванс.

Задаток и аванс — в чем разница?

Стороны договариваются, когда они должны оформить сделку, и вносят эту информацию в ПДКП. Однако дедлайн можно и не обговаривать. По умолчанию преддоговор действует один год, если продавец и покупатель не зафиксировали срок в документе.

Если один из участников решит уклониться от совершения сделки, контрагент может заставить его купить или продать объект в судебном порядке. При этом «уклонисту» придется возместить издержки. Например, оплатить аренду квартиры покупателю, оставшемуся без собственного жилья по вине продавца.

Чем больше условий стороны пропишут в преддоговоре, тем лучше. Дополнительно можно указать:

• в каких ситуациях участники могут отказаться от исполнения договора без последствий;
• сколько времени дается продавцу на то, чтобы освободить жилье после продажи;
• какие последствия ждут одну из сторон при отказе продавать или покупать объект.

Как правильно купить квартиру

Расторжение ПДКП

Расторгнуть договор единолично без веской причины не получится. Обычно возможные варианты указывают в самом документе во избежание разногласий. Также в нем прописывают санкции за уклонение от сделки.

Ребро монет называется гурт. Рифленный гурт был придуман, чтобы защитить драгоценные монеты от стачивания и подделок.

Другой факт

Сторонам стоит закрепить случаи, когда один из участников может отказаться от исполнения договора без санкций. Они касаются причин, не зависящих от действий сторон. Например:

• покупатель не смог получить одобрение по ипотеке;
• банк не согласовал объект недвижимости;
• органы опеки не дают согласие на продажу объекта, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему.

Преддоговор можно расторгнуть по соглашению сторон. Также он прекращает свое действие по истечении установленного срока или через год с даты подписания, если срок не обозначили.

Не откладывайте мечту о собственном уютном гнездышке в долгий ящик! Рассчитайте срок и размер ежемесячного платежа на ипотечном калькуляторе Совкомбанка.

Вопросы и ответы

Отвечаем на самые популярные вопросы про оформление преддоговора.

• Каков порядок оформления ПДКП при приобретении недвижимости в ипотеку?

Обычно ПДКП заключают после одобрения банком выдачи кредита покупателю. Но это необязательно.

Стороны могут заключить преддоговор до обращения в банк. В этом случае покупатель должен заранее подумать, как обезопасить себя, если банк откажет выдавать кредит. Обычно в документе прописывают действия сторон при отказе кредитной организации.

• Нужно ли заверять документ у нотариуса?

Мнение эксперта

Юрий Александров
Учредитель и директор ООО «Юридическая компания “А.Лигал”», Санкт-Петербург

Удостоверять у нотариуса преддоговор нужно только тогда, когда нотариальная форма предусмотрена для основного договора. Большинство заключаемых договоров купли-продажи недвижимости обычно не подлежат обязательному удостоверению. Исключение — если недвижимость находится в общей долевой собственности.

• С какими рисками могут столкнуться стороны?

Важно помнить — преддоговор не дает гарантий, что сделка купли-продажи пройдет гладко. Возможные негативные сценарии развития событий.

1. Один из участников уклонится от совершения сделки, отделавшись штрафом и возвратом предоплаты. Не все покупатели готовы судиться с продавцами, отказавшимися продавать квартиру после заключения ПДКП.
2. ПДКП могут признать недействительным, если его составили с ошибками. Например, если в документе четко не обозначили предмет сделки.
3. Преддоговор не регистрируют в Росреесте, значит, продавец может заключить несколько ПДКП на одну квартиру.
4. Недобросовестный продавец после подписания документа и получения предоплаты может исчезнуть с радаров. Покупателю придется потратить много времени и нервов, чтобы вернуть свои деньги.

ПДКП — документ, который помогает продавцу и покупателю зафиксировать готовность совершить сделку. Строгих требований к его оформлению нет. Чем четче и яснее стороны изложат условия, тем проще им будет достичь компромисса при возникновении разногласий.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить Договор купли-продажи квартиры в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п.). То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях, обычно, сопровождаемое внесением аванса за квартиру. И если стороны не исполнят свои намерения в заданный договором срок (например, стороны передумали заключать основной договор), то Предварительный договор теряет свою юридическую силу, т.е. не влечет никаких юридических последствий. Но!

Но это только если обе стороны этого договора добровольно отказываются от намеченной сделки. Если же отказывается только одна из сторон, а другая по-прежнему желает заключить сделку на оговоренных в Предварительном договоре условиях, то юридические последствия здесь все же возникают. Какие? Обо всем по порядку.

Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи (ПДКП) содержатся в ст. 429 ГК РФ . ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки – т.е. существенные условия основного Договора купли-продажи квартиры. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон или в одностороннем порядке ( если такое условие в нем отражено ).

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Типы Предварительных договоров в сделках с недвижимостью

Предварительные договоры в сделках купли-продажи квартир бывают трех типов:

1. Предварительный договор, который используют риэлторы и агентства недвижимости на вторичном рынке при внесении или получении аванса за квартиру (как альтернатива Договору об авансе);
2. Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры на вторичке при ипотечной сделке, по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка);
3. Предварительный договор, по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму). В последние годы эта схема уже стала экзотикой, т.к. абсолютное большинство сделок на первичном рынке заключаются по Договорам долевого участия (ДДУ).

Рассмотрим детально применение ПДКП в сделках с недвижимостью.

. Справки, выписки, консультации, базы данных и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Предварительный договор купли-продажи с авансом

На вторичном рынке недвижимости принято скреплять договоренности Продавца и Покупателя квартиры авансом или задатком (чаще применяется аванс; почему – см. по ссылке). Это делается для того, чтобы подтвердить серьезность намерений Покупателя, а заодно и для того, чтобы зафиксировать основные (существенные) условия будущей сделки.

Документом, под который передают аванс, служит либо Соглашение об авансе, либо – Предварительный договор купли-продажи квартиры, с отдельным пунктом о внесении аванса.

Аванс в Предварительном договоре играет роль обеспечительного платежа Продавцу квартиры как гарантия исполнения обязательства по заключению основного договора. Сумма аванса учитывается в счет будущих платежей по сделке (т.е. входит в стоимость квартиры).

Условия Предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) должен содержать существенные условия основного договора (п.3, ст.429 ГК РФ). В частности, он должен однозначно определять:

• объект недвижимости (адрес квартиры, ее кадастровый номер, площадь, количество комнат),
• суть сделки (продажа квартиры),
• цену, за которую эта квартира будет продана (изменить ее в одностороннем порядке уже будет нельзя).

Другие условия, детализирующие будущую сделку, добавляются в ПДКП по желанию сторон, например:

• обязательство продать квартиру с мебелью,
• срок физического освобождения квартиры после сделки,
• обязательство и срок снятия всех проживающих с регистрационного учета,
• подтверждение собственника недвижимости об отсутствие обременений на нее,
• обеспечение нотариального согласия супруга на сделку (если требуется),
• оговаривается строго определенный способ передачи денег за квартиру,
• и т.п.

Такие дополнительные условия в ПДКП структурируют и облегчают будущую сделку, но не являются обязательными по закону. А вот при отсутствии какого-либо из существенных условий в договоре, он может быть признан незаключенным (п.1, ст.432 ГК РФ).

Покупка квартиры в гражданском браке – как лучше оформить?

Если по Предварительному договору купли-продажи передается обеспечительный платеж (аванс), то стороны договора могут сами заранее предусмотреть там условия возврата и невозврата аванса (п.1, ст.329 и п.1, ст.330 ГК РФ). Например, если Покупатель немотивированно отказывается от покупки квартиры (от заключения основного договора), то сумма аванса (или его часть) удерживается Продавцом в качестве штрафа или неустойки. Если же от сделки отказывается Продавец, то сумму аванса он должен вернуть, например, в двойном размере (фактически, это уже условия задатка).

Применять ли штрафные санкции, неустойки и/или компенсацию убытков, стороны договора решают сами, в зависимости от обстоятельств конкретной сделки. Штраф может быть предусмотрен в зависимости от мотивировки отказа одной из сторон. Поэтому такие условия (со штрафами и мотивировками) в Предварительном договоре нужно не только продумать заранее, но и юридически грамотно изложить, чтобы они имели силу в спорных ситуациях.

Поэтому условия Предварительного договора купли-продажи квартиры лучше разрабатывать вместе с профильными юристами.

Закон указывает, что основной Договор купли-продажи квартиры должен быть заключен именно на тех условиях, которые отражены в Предварительном договоре (п.1, ст.429 ГК РФ). Изменить эти условия можно только по согласованию сторон – Продавца и Покупателя. А если одна из сторон возражает, то другая имеет право через суд потребовать соблюдения прописанных в ПДКП условий. Более того, уклоняющаяся от заключения основного договора сторона обязана возместить другой стороне причиненные убытки (п.4, ст. 445 ГК РФ).

Эксперты предупреждают

Не следует легкомысленно относиться к заключению Предварительного договора, полагаясь на его «ненастоящее» название. Просто забыть про него и спокойно жить дальше не получится. Если ПДКП официально не расторгнут, вторая сторона сможет требовать его исполнения в принудительном порядке (об этом ниже).

Как выделяют доли детям по маткапиталу? Сюрпризы для Покупателя.

Срок Предварительного договора в сделках с недвижимостью

В Предварительном договоре обычно указывается срок, в течение которого стороны должны выйти на сделку – то есть заключить основной Договор купли-продажи квартиры. В течение этого срока Покупатель проверяет документы на квартиру и собирает информацию о ее собственниках (заказывает Выписки из ЕГРН и т.д.), а Продавец подбирает себе новую квартиру (если для него это альтернативная продажа).

Типовой срок для выхода на сделку, как правило, не превышает 3-4-х недель.

Срок действия Предварительного договора можно и не указывать, тогда по умолчанию основной договор должен быть заключен в течение года (п.4, ст.429 ГК РФ).

Форма Предварительного договора купли-продажи квартиры (образец)

Закон говорит, что Предварительный договор должен заключаться в форме, установленной для основного договора. То есть ПДКП составляется и выглядит так же, как и основной Договор купли-продажи квартиры.

Буквально из этого следует, что если для основного договора требуется обязательная нотариальная форма (см. по ссылке – в каких именно случаях), то и ПДКП тоже должен заключаться у нотариуса. И хотя в практике рынка недвижимости ПДКП обычно подписывают без участия нотариуса, в некоторых случаях это может выйти боком. Ведь согласно закону, несоблюдение правил о форме Предварительного договора влечет его ничтожность (п.2, ст.429 ГК РФ).

Плюс к тому, заверение Предварительного договора у нотариуса снижает риски признания его недействительным. Например, по той причине, что одна из сторон не осознавала последствий его подписания.

Продавцом в ПДКП должен выступать только собственник отчуждаемой квартиры (а не агентство недвижимости, риэлтор или другие доброжелатели). Допустимо также заключать ПДКП и принимать по нему предоплату в виде аванса по доверенности от собственника. В этом случае в доверенности должны быть ясно указаны полномочия доверенного лица на совершение таких действий.

Образец Предварительного договора купли-продажи квартиры – см. по ссылке ниже.

Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью – как происходит взаиморасчет через него?

Можно ли отказаться от исполнения Предварительного договора?

Обоюдный отказ возможен всегда, в любое время. Если обе стороны передумали заключать сделку, то они просто расторгают Предварительный договор по соглашению сторон, подписывая дополнительное соглашение о расторжении.

А вот односторонний отказ может быть не во всех случаях.

Односторонний отказ от выполнения условий Предварительного договора может быть, если такая возможность предусмотрена в самом договоре. К примеру, если там есть пункт, где Покупатель и/или Продавец имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения Предварительного договора, уведомив (например, за 10 дней) другую сторону о прекращении обязательства по заключению основного договора. Когда такое может произойти?

Ну, например, в случаях, когда:

• на квартиру неожиданно наложили арест;
• банк отказал Покупателю в предоставлении ипотеки на покупку этой квартиры;
• банк потребовал согласования перепланировки (а это длительная и дорогая процедура, на которую не согласен Продавец);
• Органы опеки и попечительства не дали своего согласия на сделку;
• и т.п.

Во избежании споров и конфликтов (особенно, связанных с возвратом аванса), перечень таких ситуаций лучше предусмотреть в ПДКП заранее, применительно к конкретной сделке. Для этого можно обратиться за разработкой договора к профильным юристам.

Кроме того, закон (п.2, ст.431.2 ГК РФ) дает право в одностороннем порядке отказаться от исполнения Предварительного договора, если сторона договора полагалась на недостоверные заверения контрагента, которые имеют для нее существенное значение, если иное не предусмотрено договором. Например, если заверения контрагента об отсутствии у квартиры обременений оказались недостоверными.

Если по Предварительному договору был внесен аванс за квартиру, то его возврат или невозврат будет зависеть от условий, прописанных в самом договоре (например, удержание аванса Продавцом в качестве штрафа), или в соглашении о расторжении. Если условия удержания аванса в Предварительном договоре не установлены, то при одностороннем отказе или расторжении договора Продавец обязан вернуть аванс Покупателю.

В спорных случаях договор можно расторгнуть в одностороннем порядке и через суд. Но тут палка о двух концах.

Дело в том, что при отказе одной из сторон Предварительного договора от подписания основного договора, вторая сторона может принудить ее сделать это в судебном порядке. И такое требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено второй стороной в течение полугода с момента неисполнения обязательств первой стороной (п.5, ст.429 ГК РФ).

Такая возможность принуждения к заключению сделки – есть основное отличие Предварительного договора купли-продажи квартиры от Договора об авансе.

Никакое соглашение об авансе или задатке не предоставляет столь значимой юридической гарантии заключить в перспективе сделку купли-продажи, как Предварительный договор. Так, соглашение об авансе, например, не дает возможности потребовать принудительного заключения Договора купли-продажи квартиры.

При этом, если в течение срока действия Предварительного договора, основной договор так и не будет заключен, и ни одна сторона не направит другой стороне предложение его заключить, то все обязательства по ПДКП автоматически прекращаются (п.6, ст.429 ГК РФ).

Ну и, конечно, Предварительный договор перестает действовать сразу после заключения основного Договора купли-продажи квартиры. То есть после подписания основного договора, стороны уже не могут более ссылаться на положения Предварительного договора для аргументации и защиты своей позиции.

Нужно ли прописываться в купленной квартире? Обязательно ли это?

Риски Предварительного договора купли-продажи квартиры

В обиходе слово «предварительный» несет в себе примерно такой же смысл, что и «необязательный», поэтому люди зачастую относятся к таким договорам слишком беззаботно. А зря! Тут существует вполне определенный риск, и прежде всего для Продавца.

Заключенный по всем правилам Предварительный договор купли-продажи квартиры несет в себе реальные юридические последствия, несмотря на свое «необязательное» название. Да, по ПДКП нельзя требовать передать квартиру или совершить какие-либо действия, определенные для основного договора. Но можно потребовать заключения основного договора, даже если одна из сторон передумала. Для некоторых Продавцов это становится полной неожиданностью.

Более того, если Предварительный договор будет содержать условие об оплате (полной или частичной) и она будет проведена, то такой договор суд может квалифицировать, как фактический Договор купли-продажи квартиры. В этом случае обязанность по передаче недвижимости возникнет и без оформления основного договора (см. п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 2011 года №54).

Эксперты говорят

Риэлтор Петр Чернов, например, говорит еще и о таком риске Предварительного договора:

«Хочу предостеречь Продавцов квартир на вторичном рынке от заключения с Покупателем Предварительного договора купли-продажи (ПДКП), особенно, если такой договор правильно оформлен. Риск тут в том, что в случае не заключения основного договора, Покупатель может через суд добиться регистрации перехода на него права собственности даже при не выплаченной им полной стоимости жилья.

Ведь в ДКП обычно записано, что окончательный расчет происходит в течение 1 дня ПОСЛЕ регистрации перехода права, а значит, эта формула может попасть и в ПДКП. Изучая судебную практику, я недавно наткнулся на подобное дело. И там Покупатель не смог добиться перехода на него права собственности только потому, что Предварительный договор таковым по сути не являлся, т. к. не содержал всей информации, которая должна быть в основном договоре.

Поэтому не надо думать, что ПДКП – это только соглашение о намерениях или иное название для договора аванса, и что при отказе Продавца от сделки ему будет так же просто разойтись с Покупателем, как в случае с авансом. Предварительный договор – это, по сути, Договор купли-продажи с отложенным стартом. Заключайте его только если на 100% уверены, что сделка должна состояться, и грамотно прописывайте финансовые условия».

А что насчет риска заключения ПДКП для Покупателя?

Тут дело обстоит проще – принудить Покупателя купить квартиру, если у него, допустим, нет денег, невозможно. А вот потерять внесенный по Предварительному договору аванс или задаток, Покупатель вполне может. Если, конечно, такое условие прописано в самом ПДКП.

Как купить ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка? 3 способа – см. по ссылке.

Предварительный договор при ипотеке

Такой Предварительный договор применяется на вторичном рынке, при покупке квартиры в ипотеку. Заключается он, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу ипотечного кредита заемщику на приобретение квартиры по конкретному адресу.

При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

Цель такого Предварительного договора для банка заключается в следующем:

• зафиксировать намерение Покупателя купить именно эту квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса – сам аванс, при этом, может и не вноситься);
• формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит;
• зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
• определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (наличными или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями);
• установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
• зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки) на квартиру сразу после регистрации перехода права на нее.

Кто еще может потребовать заключения Предварительного договора купли-продажи квартиры?

В альтернативных сделках с участием несовершеннолетних детей, например, ПДКП на покупку альтернативной квартиры могут потребовать в Органах опеки и попечительства. Разрешение на продажу квартиры с долей ребенка инспектор Органа опеки может выдать только при наличии уже найденной взамен квартиры и подписанном Предварительном договоре с ее собственником.

Подробнее о том, как получать разрешение Органа опеки для продажи квартиры, можно почитать в отдельной заметке по ссылке.

Образец Предварительного договора купли-продажи квартиры для ипотечной сделки можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Предварительный договор от Застройщика

Застройщик, действующий в обход закона ФЗ-214, может предложить Покупателю (соинвестору строительства) заключить с ним Предварительный договор купли-продажи еще не построенной квартиры. По этому договору Застройщик принимает деньги (формально – «обеспечительный платеж») от Покупателя-соинвестора, и обязуется после достройки дома и оформления на себя права собственности, заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи, по которому право собственности на квартиру перейдет уже Покупателю.

Чтобы защитить вложения Покупателя, Застройщик, обычно, предлагает заключение ПДКП совместно с передачей Покупателю векселя компании (т.н. «вексельная схема» покупки квартиры).

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е. такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру. В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа по векселю.

Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н. «двойная продажа»).

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов. На практике Девелоперу довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП.

Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, «Предварительный договор долевого участия», что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214.

ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Застройщику привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

Такие «серые схемы» продажи новостроек по Предварительным договорам с векселями применялись до 2018 года, после чего Застройщикам законодательно запретили применять векселя для привлечения средств на строительство, и эта схема ушла с первичного рынка. Хотя в общем случае применение ПДКП в гражданских правоотношениях остается вполне законным.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Предварительный договор купли-продажи. Что это такое и как его составить

Решение о покупке недвижимости принято, осталось только собрать необходимую сумму. Продавец согласен подождать, но только при условии оформления предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Что же это такое, зачем он необходим и как выглядит? Разберемся.

Что это и зачем он нужен?

Представьте ситуацию: вы решили расширяться. В семье появились дети, переехала мама из Сургута – неважно. Вы владеете однокомнатной квартирой и накопили сумму, которая позволит купить двушку. Вы просматриваете варианты и пытаетесь продать однокомнатную старую квартиру. Если идеальный вариант найден, а ваша квартира все еще продается, можно заключить преддоговор. ПДКП – фактически является соглашением о намерениях. Причем в нем прописываются все условия основного договора, сроки его заключения, стоимость недвижимости, ее точные параметры, способы расчета. Этот документ гарантирует возможность выкупа выбранной квартиры, если не нарушен срок для заключения основного договора. В случае отказа продавца от выполнения условий ПДКП в нем прописываются штрафные санкции. Причем для покупателя тоже. Преимущества заключения такого договора в том, что, во-первых, есть время на оформление ипотеки. Во вторых, при альтернативной сделке дается период на реализацию старой недвижимости. В третьих, можно сразу начать решение вопроса ремонта. Конечно, сами работы начинать до момента оформления собственности еще нельзя, но можно выбрать компанию, которая выполняет работы под ключ. Специалисты обмерят квартиру, сделаютдизайн-проект. У них будет время подобрать и заказать отделочные материалы, мебель. И все это будет лучшего качества и по более низкой цене, чем купленное впопыхах. А после завершения сделки, сразу приступят к ремонту.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено
  В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
• Без вашего участия
  После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
• Цена известна заранее
  Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
• Фиксированный срок ремонта
  Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Какие виды бывают?

Наиболее широко распространены три варианта предварительного договора купли-продажи.

От застройщика

В 2019 году приобретение кватиры на этапе строительства регулирует ФЗ – 214. Но он налагает на собственника массу ограничений. Для того чтобы «обойти» этот закон, иногда предлагают оформить соинвестирование преддоговором. По нему нередкопередаютвексель компании, ведущей строительство для защиты средств покупателя (внесенного залога). Но такая схема имеет ряд недостатков:

• ПДКП не обязывает выполнятьнамерения сторон, только фиксирует их;
• застройщикможетреализоватьодно и то же помещение нескольким покупателям.

Но, несмотря на это у такого договора есть преимущества для обеих сторон. Застройщик начинает привлечение средствна начальном этапе строительства, а покупатель – бронирует за собой квартируза минимальную стоимость.

Ипотечная сделка

В этом случае инициатором заключенияПДКПвыступает банк. Договоробычносоставляетсяпод контролем финансового учреждения и на его условиях.

Кредитодательне является стороной преддоговора, но тщательно отслеживает юридическую чистоту сделки.

Законодательно не установлена обязательная нотариальная форма предварительного договора при ипотеке, однако, по требованию финансового учреждения, стороны заверяют его у нотариуса.

ПДКП вагентственедвижимости

Документ чаще всего используется для согласования условий сделок на вторичном рынке. В нем обосновывается внесение предварительной оплаты (задатка или аванса). Как правило, агентство является третьей стороной договора.

Особенности ПДКП при покупке доли

Когда приобретается доля в квартире или доме, надо учитывать, что преимущественное право на покупку имеет совладелец жилья. В таком случае перед подписаниемпреддоговоранадо удостовериться, что существуетнотариально удостоверенное согласие на продажу от всех собственников.

Но, по усмотрению сторон, при заключенииПДКП до получения нотариально удостоверенного согласия, вносится пункт о расторжении соглашения, еслиононе будет получено. В этом случае при срывесделкипо причине притязаний совладельца, продавец возвращает только полученный задаток.

Юридические основания

Правила заключения ПДКП устанавливаются гражданским кодексом (ст.429). Договор составляется обязательно в письменном виде (ст. 160). Допускается и рукописный, и распечатанный вариант.

Документ вступает в силу с момента его подписания, но не предусматривает мгновенного исполнения обязательств. То есть продавец не имеет праватребовать оплату, а покупатель освобождения жилья и заселения.

ПДКП не нужно регистрировать в Росреестре.

Задаток или аванс

При заключенииПДКПнеобходимо обратить внимание, какая в нем предусмотрена форма оплаты.

Задаток подразумевает четкие обязательства покупателя по выполнению условий соглашения. При несоблюдении положенийили разрыве договора эти средства не возвращаются. Зато при отказе продавца от соблюдений ПДКП, он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере.

Аванс – это возвратная сумма, она является предварительной частичной оплатой жилья.

Основное отличие аванса от задатка – в наступающей ответственности для сторон, в случае неисполнения преддоговора.

Это очень важный параметр. При несоблюдении формы ПДКП или отсутствии обязательных условий, договор может быть признан недействительным.

По нормам, применяющимся при заключении таких соглашений, в самом начале обязательно указание даты и места его составления.

Следующим пунктом является сведения о сторонах. Для физического лица – паспортные данные, Ф.И.О., год рождения, место регистрации. Для компании– название, форма собственности, ИНН, КПП.

Далее определяется предмет договора – приобретение недвижимости. Здесь обязательно надо указать точный адрес. Для уже построенного жильявноситсякадастровыйномер.

Основная часть договора подробно описывает:

• расчеты сторон (аванс, задаток);
• условия и срок проведения основной сделки;
• ответственность сторон;
• условия расторжения.

Дополнительно в ПДКП вносится:

• необходимость нотариального оформления;
• неустойки, пени;
• кто оплачивает расходы по сделке;
• форс-мажор.

Договор в целом должен иметь общий стиль оформления, иметь однозначное значение всех пунктов. Не допускается включение противоречивых или имеющих двоякую интерпретацию положений.

Перед подписанием договора необходимо тщательно сверить данные с документами, которые использовались при его составлении.

Важно! Типовой договор можно найти в сети и распечатать, вставив свои данные. Но мы советуем все же обратиться за консультацией к юристу – так вы точно учтете все законодательные нюансы и тонкости.

Риски

Когда заключается предварительный договор купли-продажи жилья надо понимать, что:

• Он не является гарантией того, что квартира достанется покупателю. Собственник может отказаться от подписания основного договора в любой момент, выплатив неустойку и вернув аванс.
• Преддоговор может быть признан недействительным, если нарушены правила его составления.
• Существует риск двойной продажи квартиры.
• Возможна потеря обеспечительного взноса.
• Если в соглашении не было прописано отсутствие обременений, квартира может оказаться под арестом или быть предметом залога.

Расторжение

Преддоговор прекращает свое действие после заключения основного или после окончания указанного срока. Но иногда возникают ситуации, когда расторжение соглашения требуется одной из сторон. Тогда в документе, при его составлении, надо предусмотреть основания или случаи, в которых допускается прекращение действия ПДКП.

Бывают следующие причины расторжения:

• Отказ банка в выдаче кредита. В таких случаях обычно штрафы не предусматриваются.
• Обнаружение подводных камней в документах продавца. Карается возмещением убытков и уплатой штрафа.
• По инициативе покупателя. Такое может случиться, если нет одобрения недвижимости банком, есть проблемы с документами (например, неузаконенная планировка), нетсогласияот органов опеки.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Предварительный договор купли-продажи жилья – это документ, к которому, чтобы не потерять деньги, надо относиться серьезно. В нем нет незначительных пунктов. Всегданеобходимодорабатывать его «под себя», минимизируя риски срыва сделки.

Что надо знать о ПДКП

В некоторых случаях застройщики и агентства недвижимости предлагают клиенту заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, который представляет собой соглашение о намерениях приобрести недвижимость на заранее оговоренных условиях. В таком документе прописываются сроки, в которые должен быть заключен основной договор, цена на жилье и другие существенные условия сделки. Существует три основных вида предварительного договора купли-продажи.

ПДКП на стройку: лучше не связываться

Сегодня можно встретить, хоть и нечасто, случаи, когда предварительный договор купли-продажи предлагается при покупке недвижимости в строящемся доме. Так застройщик предлагает покупателю стать соинвестором проекта, вложив деньги в строительство. В договоре указывается, что покупатель внес соответствующую сумму, а застройщик обязуется после сдачи жилого дома заключить с соинвестором основной договор купли-продажи, по которому последнему перейдет и право собственности на квартиру. Для защиты вложений покупателя ему выдается вексель компании на сумму внесенных средств. Ольга Морозова, руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость», предупреждает покупателей: «На данный момент для строящихся домов есть две основные формы договора – это ДДУ и ЖСК. Если строительная компания предлагает заключить предварительный договор купли-продажи, то нужно очень внимательно отнестись к документам этой строительной компании и основаниям – почему строительная компания выбрала такую форму договора. Если обратить внимание на крупные и надежные строительные компании, то заключение этой формы договора возможно только в период после сдачи дома госкомиссии и до оформления собственности. Заключение такого договора никак не гарантирует сроки строительства, защиту прав дольщика, поэтому риск покупки квартиры в строящемся доме по предварительному договору купли-продажи высокий». «Предварительный договор купли-продажи от застройщика при покупке недвижимости в строящемся доме не предусмотрен действующим законодательством. Закон допускает только договоры долевого строительства и участие в ЖСК, – подтверждает председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость» Сергей Слободянюк. – По этой причине, если застройщик предлагает заключить подобный договор, лучше от него отказаться. Это верный признак наличия проблем с проектной или иной необходимой для строительства документацией. Остальные предварительные договоры купли-продажи не запрещены действующим законодательством и активно используются на практике». Несмотря на свою рискованную природу, предварительный договор купли-продажи на новостройки до сих пор имеет место на отечественном рынке. Договор такого типа лишь фиксирует намерения сторон, но не обязывает их выполнять. Этот договор не может обязать застройщика передать квартиру покупателю, который, в свою очередь, не получит права требования на нее. В случае если застройщик не завершит строительства дома, соинвестору будет непросто доказать факт инвестиций и тем более получить свои средства обратно. Помимо прочего, при такой схеме у застройщика есть техническая возможность продать одну квартиру дважды.

Если требует банк

Если сделка проходит с привлечением ипотеки, предварительный договор купли-продажи оформляется по требованию банка, который выдает покупателю кредит. Банк при этом не становится стороной договора, но получает возможность формально обосновать выдачу заемщику средств. В договоре фиксируется следующее: • обязательство продавца продать жилье конкретному покупателю и, соответственно, обязательство покупателя приобрести именно эту недвижимость;
• точные условия сделки, под которую выдается ипотека;
• окончательная стоимость квартиры, а также указание суммы, которую выплатит покупатель, и суммы, которую должен выдать банк;
• правила и порядок расчета между банком, покупателем и продавцом;
• условия получения банковским учреждением залога на жилье после регистрации покупателем права собственности на него. В случае когда такой договор заключается на вторичном рынке, риски как для продавца, так и для покупателя практически сведены к нулю. Однако на первичном рынке такая форма договора подходит только в одном случае. Ольга Морозова напоминает: «Такое возможно только в так называемый “мертвый период”, когда дом уже сдан, а собственность на квартиру еще не получена строительной компанией, тогда это единственная форма договора, по которой можно купить такую квартиру, и это стандартная практика».

Предварительный договор ради аванса: зеленый свет

Наконец, на вторичном рынке предварительный договор купли-продажи может быть заключен с целью формализации и фиксации условий будущей сделки. В нем указываются все основные сведения о сделке, права и обязанности сторон, а также предполагаемая дата заключения основного договора. Главной причиной его составления является обоснование внесения аванса (предварительного платежа) за квартиру. По сути, этот документ мало чем отличается от договора аванса, поэтому его можно заключать без опасений за свои средства. «Необходимо иметь ввиду, что предварительный договор купли-продажи прекращает свое действие в последний день его действия, – отмечает Сергей Слободянюк. – Поэтому сторонам необходимо уведомить друг друга заблаговременно о готовности заключить основной договор. В противном случае стороны лишаются права требовать заключения основного договора в судебном порядке. Кроме того, Верховный Суд РФ указал на то, что если в предварительном договоре купли-продажи оговорены все условия договора и основная часть суммы, предусмотренная договором, выплачена, то можно признать такой договор основным, несмотря на его название. В любом случае необходимо обращаться к специалистам за помощью в составлении и, главное, в разъяснении положений договора и его последствий для сторон, а также для проверки законности такого документа».